番禺“西伯利亚”溢价率竟是白鹅潭3倍，凭什么？

今年以来， 广州土地市场逐渐回暖，土拍溢价率有所回升。7月底，荔湾区白鹅潭片区浣花路以南、沙涌新村以东AF0216006、AF0216007地块以17%的溢价率顺利出让。

不过令人意想不到的是，作为广州西翼CBD的白鹅潭竟不敌被称为“番禺西伯利亚”的南浦岛，前者地块溢价率不到后者的三分之一。

据了解，6月30日，南浦东乡地块以55%的溢价率出让，成为广州溢价率第一高。

白鹅潭17%，南浦岛55%

如果只看账面数据，这几乎是广州今夏土拍最魔幻的一幕：一边是承载着“广州西翼CBD”厚望、紧邻太古里的核心区地块；另一边是被称为“西伯利亚”的南浦岛。按理说，白鹅潭哪怕溢价50%都不稀奇，南浦岛能有溢价就算不错。结果，现实偏偏反过来。

“广州番禺发布”称南浦岛为“番禺的西伯利亚”

这不仅仅是两个板块的PK，更是当下房企拿地逻辑彻底变天的缩影。

为什么是南浦？大家往往只看到它不受规划重视，却忽略了它的基本面：这是一个断供近30年的大岛。岛上住满了当年广州第一批“吃螃蟹”的富裕阶层，他们住在老旧小区里，却有着极强的置换需求。这次出让的地块，不仅自带九年一贯制名校，还紧挨着地铁站。这意味着，这块地不是在跟番禺其他板块抢客户，而是在收割南浦岛内部积压了二十年的改善红利。这种“内生型”市场，确定性极高。

此次出让的为东乡A地块一期

反观白鹅潭，虽然光环耀眼，但聚龙湾片区开发周期长，周边城市界面更新尚需时日，且面临的竞品不仅是新盘，还有未来源源不断的旧改供应。在房企资金普遍“勒紧裤腰带”的当下，南浦岛这种“小而美”、周转快、风险可控的项目，自然比需要长期持有的CBD核心区更讨喜。

荔湾白鹅潭片区

这也解释了为何今年以来广州土拍回暖呈现出明显的“K型分化”。不是所有的地都能热，热的那部分，一定是兼具“稀缺性”与“性价比”的。南浦岛的55%，不是因为它变成了宇宙中心，而是因为它在这个夏天，恰好站在了房企“求稳”与“逐利”的最佳平衡点。

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南浦地块

这一槌，敲醒的不仅是番禺，更是整个市场对“价值洼地”的重新定义。